房产过户给子女 应选哪种方式

核心导读

近日，市民马女士致电运城晚报热线2233366询问，她想将房产过户给儿子，想了解相关规定有哪些？

8月17日，记者就这个问题采访了市政务服务中心、国家税务总局运城市税务局相关工作人员和山西君宜（运城）律师事务所律师。 

市政务服务中心工作人员表示，市民将房产过户给子女，主要有继承、赠与、买卖3种方式，市民需根据个人具体情况进行选择。

房产继承  分公证非公证两种

山西君宜（运城）律师事务所律师梁赵鑫、吕媛表示，房产继承属于家庭财产传承的一种常见方式，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条“继承从被继承人死亡时开始”的规定，房屋继承从房屋所有权人死亡之日起，且办理房产继承没有时间限制，何时申办都可以。

房产继承可分为公证继承和非公证继承，非公证继承又包括法定继承与遗嘱继承。 

办理不动产公证继承的，继承人需通过继承公证取得继承权公证书后，方可办理相关产权转移登记手续。

办理不动产非公证继承的，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”的规定进行继承。

法定继承，是根据法律直接规定的继承人的范围、继承人继承的顺序、继承人继承遗产的份额及遗产分配原则，继承被继承人遗产的一种继承方式。

按法定继承程序办理的，法定继承人应到不动产登记机构进行登记材料查验，提供加盖当地公安派出所公章的亲子关系表。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条第一款“遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承”及市政府大厅的规定，有第一顺序继承人（配偶、子女、父母）继承的，第二顺序继承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）无须到场，无须提交第二顺序继承人材料。

遗嘱继承，是指继承人依照被继承人生前设立的合法有效的遗嘱继承被继承人遗产的一种继承方式。

按相关遗嘱继承的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。但须注意，根据相关遗嘱办理房产过户的，须全部法定继承人到场认可遗嘱。

房产赠与  需缴纳契税、登记费等

首先，根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”、第六百五十八条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定”、第六百五十九条“赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续”的规定，对于赠与的房产，在符合一定条件时，赠与人是可以撤销赠与的，但是针对公证或者具有道德义务性质的赠与是不可撤销的；同时，赠与所得房产也应当进行房屋所有权的变更登记。

其次，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、子女等直系亲属，以及赠与对其承担直接抚养或赡养义务者、法定继承人等情况，对当事双方免征收个人所得税。

最后，在房产赠与中，需要缴纳的税费有契税、登记费等。

房产买卖  按商品房买卖缴纳税费

国家税务总局运城市税务局工作人员表示，房产买卖应按照正常的商品房买卖缴纳税费，主要包括：

买方主要涉及契税

根据财税政策规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。

契税计税依据不包括增值税。

卖方主要涉及增值税和个人所得税

市民将购买不足2年的住房过户给子女的，按照5%的征收率，全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，享受免税优惠。

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得（即指“满五唯一”）的可以申请免缴个人所得税。

不符合“满五唯一”条件的，按相关规定缴纳个人所得税。

律师提醒  谨记通过法定程序办理

梁赵鑫、吕媛提醒市民，不论通过哪种方式将不动产过户给子女的，都应当通过法定程序进行办理，以确保自身合法权益得到保护。

·小注·

1.购买家庭唯一住房的家庭成员范围，包括购房人、配偶以及未成年子女。

2.“家庭唯一生活用房”，指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

记者 李爽