“我的商铺被出租，房东不是我”
律师：居民慎购小产权房；若双方协商未果，及时向法院起诉

核心导读：

花251万元购买的小产权商铺却被人出租、出售或抵押，律师提醒市民，购房要看五证，慎买小产权房。

卫行智 制作

 居民：谁“卖”了我的商铺

“我的商铺，一楼被人租用，房东却不是我。更糟的是，二楼被出售，我都不清楚究竟是谁给卖的。”6月30日，市民段女士致电晚报热线，诉说她的烦心事。

段女士提供的《商品房买卖合同》和收款收据显示，她于2013年在山西某房地产公司开发的小产权小区，花251万元全款购买了两套临街商铺，每套两层，各188平方米。后来，原公司法人因病去世，公司业务移交给某代理人，段女士购买的这两套商铺也被人租用或出售。在听说了这个消息后，段女士多次联系该代理人，结果双方连面都没见过。“人家一听是商铺的事，就立马变得口齿不清、含糊其辞。”段女士说。

6月30日下午，记者随段女士来到这两套商铺所在地了解情况。据一楼租房的李女士说，她是从私人手上租赁的，听二楼的人说是买下了二楼。据说这两套商铺经过了至少两次倒腾，至于是卖了、租了还是抵押了，她不太清楚。

“我现在真的束手无策了，应该怎么办？”段女士问。

 律师：若双方协商未果，可向法院起诉

就此问题，山西诚泰律师事务所的律师段晋芳予以答复。首先，“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房又叫“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。

由于小产权房在法律上没有保障，即不能确定房屋所有权（没有明确的产权），因此不能办理房产证，不能依照法定程序进行买卖，买受人随时面临“违约风险”，也难以规避“一房多卖”风险。另外，因为法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益。

其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。此时，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失；并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，若出卖人主观上具有非法占有的目的，并未打算交房，且其在收取房款后，无正当理由既不履行合同义务又拒不退款，或逃匿、或挥霍等，致使房款无法返还的，则可能构成合同诈骗罪，涉及刑事犯罪。

此事件中，段女士购买的是“小产权房”，这类房屋的买卖合同一般会认定为无效，存在购房者的权益无法得到保护的法律风险。由于小产权房本来在法律上是不受保护的，如果市民自身权益遭到侵犯，又在协商未果的情况下，不可犹豫拖延，应及时向法院起诉，要求赔偿损失，维护自身合法权益。

在此，段晋芳提醒，市民购房时，一定要查看开发商是否五证（《国有土地许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》）齐全，慎买小产权房。 

 记者 崔萌